หนุ่มสาววัยทำงานที่อาจจะทำงานมาได้สักพักจนเริ่มมีความมั่นคงทางฐานะการเงิน และกำลังคิดจะใช้จ่ายเงินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต หรือเป็นหนี้ก้อนโตอย่างการลงทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เนื้อหาในบทความนี้ส่วนนึงได้เรียบเรียงจากหนังสือ “Talent of Money” by Tokio Godo ซึ่งมีข้อคิดดี ๆ ที่น่าสนใจ เป็นคำแนะนำอีกด้านหนึ่งก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้าน ช่วยให้คุณตระหนักว่า คุณควรเช่าหรือซื้อ ? และรวมถึงนำเสนอแนวคิดง่าย ๆ ก่อนเลือกที่อยู่อาศัย อ่านจบคุณจะมีข้อมูลอีกด้านหนึ่งที่คุณอาจจะไม่เคยนึกถึงมาก่อน ช่วยให้คิดรอบด้านได้อย่างรอบคอบ ก่อนจะตัดสินใจใช้เงินเก็บทั้งชีวิต
ซื้อบ้านหรือเช่าบ้าน
จั่วหัวมาแบบตรง ๆ ไม่อ้อมค้อม แต่ก็บอกได้ตรง ๆ เช่นกันว่า.. ไม่สามารถฟันธงได้ว่าการซื้อบ้านหรือเช่าบ้านแบบไหนดีกว่ากัน เพราะคำตอบนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านรสนิยมของแต่ละคนด้วย แต่สิ่งที่แยกสองสิ่งนี้ออกจากกันนั่นคือข้อมูลด้านความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ คำแนะนำเบื้องต้นคือหากคุณมองว่าบ้านเป็นอสังหาริมทรัยพ์ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ อย่างแรกเลยคือคุณต้องแยกประเด็นของ “การครอบครอง” กับ “การใช้ประโยชน์” ออกจากกันโดยปราศจากอารมณ์และความรู้สึกอยากได้ อยากมีเสียก่อน เพราะปัจจุบันไม่ได้มีความจำเป็นอีกต่อไปแล้วที่เราจะต้องอยู่อาศัยที่ใดทีนึงไปตลอดชีวิต
ทางเลือกของคนเรามีมากขึ้น เราอาจโยกย้ายธุรกิจ ขยับขยายตามแหล่งทำมาหากินใหม่ ๆ หรือหากคุณเป็นพนักงานบริษัท คุณอาจเปลี่ยนงานไปยังที่ใหม่ ๆ ที่อัพเงินเดือนให้มากขึ้น หรือถ้าคุณไม่ย้ายที่ทำงาน แต่บริษัทเองก็อาจย้ายที่จากการรวบควบกิจการก็เป็นไปได้เช่นกัน.. ดังนั้น ที่ตั้ง ทำเล พื้นที่ใช้สอย หรือแบบแปลนบ้านก็ยังเปลี่ยนไปตามปัจจัยอื่น ๆ ได้ อย่างเช่น การมีลูก สถานที่ตั้งของโรงเรียนของลูก หรือในอนาคตเมื่อลูกโต คุณก็ต้องเจอปัจจัยใหม่ ๆ เพิ่ม อย่างที่ตั้งของที่ทำงานของลูก และบางครั้งตัวคุณเองก็อาจจะมีแนวคิดใหม่ ๆ อย่างต้องการย่นระยะเวลาในการเดินทางด้วยการหาที่อยู่ใกล้ ๆ ตัวเมืองเพื่อเร่งทำงาน หรือแม้แต่อยากอยู่ท่ามกลางธรรมชาติมากขึ้นด้วยการขยับออกมาในเขตชานเมือง เห็นได้ชัดว่าเมื่อความชอบของคุณเปลี่ยนไป แฟชั่นก็จะเปลี่ยนตาม ทรงผม เสื้อผ้าที่ใส่ก็เปลี่ยนไปตามเวลา สถานที่ และโอกาส ดังนั้นแนวความคิดที่ว่า “คุณทำงานที่นี่ไม่ได้เพราะอยู่ตรงนี้” “ไปจากบ้านไม่สะดวก” แม้เวลา สถานที่ และโอกาสในชีวิตจะเปลี่ยนแปลง ทำให้ตัวเลือกในชีวิตแคบลงเนื่องจากถูกจำกัดด้วยสถานที่อยู่อาศัย หากเป็นเช่นนั้น ลองปรับมายด์เซ็ตที่คิดว่า “ที่อยู่อาศัย” คือสถานที่ที่เลือกเพื่อให้เหมาะกับสไตล์การใช้ชีวิตหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจของตัวเองที่สุดจะดีกหว่าหรือไม่..
เลือกเช่า เท่ากับ เลือกอิสระ
วิธีที่ง่ายที่สุดในการเลือกที่อยู่อาศัยคือการเช่า..
การซื้อบ้านมีขั้นตอนที่ยุ่งยากเสียเวลาของมันอยู่ ตั้งแต่ขั้นตอนการเลือกจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แตกต่างกับการเช่าลิบลับ ที่คุณสามารถเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญาเพียงแค่ไม่กี่ชั่วโมง และหากเกิดความเปลี่ยนแปลงในปัจจัยใด ๆ ก็แค่ย้ายไปอยู่ที่ใหม่ ถ้าเกิดต้องการไปอยู่ชานเมือง คุณก็ย้ายซะ หากอยู่จนเฟอร์นิเจอร์เก่าหรือไม่พอใจแล้ว คุณก็ย้ายไปที่ ๆ ใหม่กว่า หรือปัญหายอดฮิตอย่างไม่พอใจเพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อมไม่ดี การสัญจรแย่ลง ติดขัด คุณก็ไม่ต้องทน แต่แค่คุณอาจจะต้องดูสัญญาเช่าให้ดี ว่ามีข้อผูกมัดใด ๆ กับผู้ให้เช่าหรือไม่ เช่นเงื่อนไขของเงินมัดจำ ระยะเวลาขั้นต่ำในการเช่าใด ๆ เหล่านี้ได้ถูกกำหนดไว้ในสัญญาเช่าหรือไม่ ซึ่งไม่ใช่เรื่องยากเท่าไหร่ที่คุณจะตรวจสอบหรือเจรจาต่อรองกับผู้ให้เช่าก่อนจะดีลกัน
เลือกอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นสินทรัพย์
เหรียญย้อมมีสองด้านเสมอ.. ข้อเสียของการเช่าคือค่าเช่าบ้านเป็นเงินที่จะไหลออกไปเรื่อย ๆ ซึ่งก็น่าเสียดาย หากมานึกย้อนหลังถึงเงินที่ต้องจ่ายไป แต่ด้วยเหตุนี้แหละ คนส่วนมากจึงยอมชักหน้าไม่ถึงหลังเพื่อ ซื้อบ้าน เหตุผลเพราะ “เป็นบ้านใหม่” “กว้างขวาง” “สามารถซื้อได้” ซึ่งอยากบอกว่า มันไม่ใช่ทั้งหมด ! เพราะเหตุผลหลักที่ต้องคำนึงคือ คุณต้องรู้จักซื้อบ้านที่ให้ได้ทั้ง “อิสระ” และเป็นการสร้างสินทรัพย์อย่าง “สมดุล”
ดังนั้นสิ่งสำคัญคือคุณต้องเลือกโดยตรวจสอบ “มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์” ให้แน่ชัด หมายถึง อสังหาริมทรัพย์สามารถ “ให้เช่าได้ในราคาสูง” “ขายได้ในราคาสูง” และแน่นอนว่าต้องรวมถึง “ความพอใจในการอยู่อาศัย” ท้ายสุดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจจะวัดกันที่ตรง “ควาามสามารถในการทำกำไร” และ “สภาพคล่อง” เท่านั้น ไม่ใช่เกิดจากการเน้นย้ำที่เซลขายบ้านมักโฆษณาภาพที่เป็นนามธรรมให้เราฟัง เช่น รมรื่น สวยงาม ทรงบ้านสวยทันสมัย คุณภาพดี เทคโนโลยีล้ำ มีระบบไฟฟ้า ติดฉนวนกันความร้อนทั้งหลัง และอื่น ๆ คำโฆษณาเหล่านี้ทำให้มูลค่าบ้านดูสูงขึ้นได้แม้มูลค่าเดิมจะต่ำ ซึ่งล้วนเป็นไปตามเทคนิคการขาย
สาระสำคัญคือคุณเพียงตั้งสตินิ่งไว้ คำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่ดีที่คุณพอใจที่จะอยู่และมีราคาเท่าราคาตลาด ไม่จำเป็นต้องสนใจเทคนิคการขายของเซล เพราะเซลมักจะใช้เทคนิคเหล่านั้นมาทดแทนในกรณีที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่น่าดึงดูดพอ.. นี่แหละคือความหมายของ “อิสระ” และ “สมดุล” ดังที่กล่าวไป
เลือกบ้าน เท่ากับ เลือกย่าน
แน่นอนว่าที่พักอาศัยที่ “ให้เช่าได้ในราคาสูง” และ “ขายได้ในราคาสูง” นั้นดี เพราะหากมีคนยอมเช่าในราคาสูงก็ย่อมมีคนยอมซื้อในราคาสูง ทำให้ย่านนั้นกลายเป็นที่นิยมไปเองตามกลไกของมัน แล้วที่พักอาศัยแบบนั้นมีลักษณะแบบไหนกันล่ะ ?
ดูง่าย ๆ บ้านที่ขายได้แพง และปล่อยเช่าได้ราคาดี ย่านนั้นคนก็ต้องมีกำลังซื้อ คือเป็นพื้นที่ที่มีผู้มีรายได้สูงต้องการอาศัยอยู่หรืออยู่ที่นั่นอยู่แล้ว ดังนั้นหากไม่ซื้อที่พักอาศัยในทำเลที่ดีและมีราคาซื้อขายรวมถึงราคาเช่าสูง มูลค่าของสินทรัพย์ก็เป็นเพียงเรื่องเพ้อฝันที่ว่างเปล่า จึงเข้าใจได้ไม่ยากว่า คุณต้องให้ความสำคัญในการเลือกย่านมากกว่าเลือกที่พักอาศัย หากคุณเลือกย่านที่ยังไม่พัฒนา ก็มีความเสี่ยงที่สินทรัพย์ราคาจะตก กลายเป็นเพียงก้อนคอนกรีตไร้ราคาแม้จะจ่ายเงินซื้อไปหลายล้านก็ตาม
เลือกย่านที่มีประวัติศาสตร์และโครงสร้างพื้นฐานครบครัน
คุณต้องลองตรวจสอบว่าย่านนั้นมีประวัติศาสตร์ความเป็นมาอย่างไร รวมถึงคนที่อาศัยอยู่ในย่านนั้นเป็นคนแบบไหน ยกตัวอย่างในกรุงเทพฯ ย่านที่มีชื่อเสียงซึ่งผู้มีรายได้สูงนิยมอยู่อาศัยได้แก่ ทองหล่อ เอกมัย สาทร เป็นต้น หรือขยับออกมาหน่อยอย่าง อโศก พระราม 9 รัชดา ซึ่งสิ่งที่ย่านเหล่านี้มีเหมือนกันและน่านำมาคิดวิเคราะห์คือ เป็นย่านที่มีความหลากหลาย ยืดหยุ่น อยู่ได้ทั้งคนโสด หรือรวมเป็นครอบครัว เต็มไปด้วยโครงสร้างพื้นฐานระดับสูง มีทุกสิ่งครบครันทั้งใกล้ที่ทำงาน อาหารการกิน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน วัด คาเฟ่ ผับ บาร์ คนมีเงินจึงรวมกันอยู่ย่านนี้
กรณีมีลูก โครงสร้างด้านการศึกษาเป็นสิ่งที่ควรคำนึงถึงมากที่สุดเช่นกัน เช่น การซื้อบ้านในเขตที่มีความสามารถทางการศึกษาย่อมส่งผลต่อการวางแผนเส้นทางในอนาคตให้ลูกของคุณ และหากนี่เป็นที่ดินผืนแรก คุณควรลองเช่าอยู่สักระยะก่อนเพื่อดูว่าอยู่สบายหรือไม่ เดินทางลำบากไหม สภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร แล้วค่อยตัดสินใจซื้อ
ซื้อ(สร้าง)ใหม่ vs มือสอง
เน้นย้ำอีกครั้งว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ การซื้อย่าน หากต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์อย่างเต็มที่ฐานะสินทรัพย์ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ ให้ซื้อย่านที่ผู้มีรายได้สูงชอบอยู่ หรือย่านที่มีราคาขาย ราคาเช่าสูง แต่แน่นอนละว่าราคาก็จะสูงตาม ดังนั้นให้ลองพิจารณาเลือกซื้อที่พักอาศัยมือสองแทนก็เป็นตัวเลือกที่ดี
บ้านที่สร้างใหม่คล้าย ๆ กับรถยนต์ ถ้าเข้าไปอยู่แล้วครั้งหนึ่งราคาก็จะตกทันที เพราะปกติแล้วบ้านใหม่จะถูกบริษัทดีเวลลอปเปอร์บวกกำไรเพิ่มเข้าไปอยู่แล้ว เพียงแต่คุณไม่ได้เห็นมูลค่าตรงนั้น ซึ่งหากต้องการหลักเลี่ยงการสูญเสียมูลค่าของสินทรัพย์บ้านมือสองก็อาจเป็นคำตอบ ซื้อบ้านมือสองมารีโนเวต จะถูกกว่าการซื้อสถานที่ที่เพิ่งก่อสร้างใหม่ร่วม 20-30% แต่แน่นอนว่าคุณต้องอย่าลืมตรวจสอบเรื่องของเงินค่าส่วนกลางและค่าประกันการซ่อมบำรุงอาคาร ว่าอยู่ในอัตราที่เหมาะสมหรือไม่ด้วยเช่นกัน การจัดการและประสิทธิภาพในการทำงานของนิติบุคคลก็สำคัญไม่แพ้กัน
เช่าหรือซื้อ มือหนึ่งหรือมือสอง คำตอบในใจของคุณ..
สุดท้ายนี้นี่คงเป็นเพียงแค่อีกหนึ่งมุมมองที่คาดหวังว่าจะเป็นข้อมูลก่อนตัดสินใจที่ดีที่ช่วยให้หนุ่ม ๆ สาว ๆ ที่กำลังครุ่นคิด ให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากขึ้น แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเช่าหรือซื้อ มือหนึ่งหรือมือสอง ก็ไม่ได้จำเป็นเสมอไปหรอกนะ.. ถ้าหากคุณเป็นคนรวย และให้ความสำคัญกับความสวยงาม ความกว้างขวางของบ้านใหม่ การเช่าที่อยู่อาศัยหรือของมือสองก็คงไม่ใช่คำตอบของคุณ
Credit : เรียบเรียงบางส่วนจากหนังสือ “Talent of Money” by Tokio Godo
Cover Image : Image by Freepik
คอร์สอบรมแนะนำ “การบริหารการจัดการ กลยุทธ์ธุรกิจ” จากฐานข้อมูลอบรมดอทคอม
คอร์สอบรมแนะนำ “จัดซื้อ การตลาด การขาย บริการ” จากฐานข้อมูลอบรมดอทคอม
คอร์สอบรมแนะนำ “การเงิน บัญชี ภาษี กฎหมาย” จากฐานข้อมูลอบรมดอทคอม
